Los artículos 1484 a 1490 del Código Civil regulan la responsabilidad por vicios ocultos en bienes vendidos. Según el artículo 1484, el vendedor debe responder por defectos ocultos que hagan la cosa inadecuada para su uso o reduzcan significativamente su funcionalidad, hasta el punto de que el comprador no la habría adquirido o habría pagado un precio menor si los hubiera conocido.
Los conflictos por vicios ocultos en la compra de viviendas son comunes, especialmente en casos de problemas estructurales o humedades. Sin embargo, ¿puede el ruido considerarse un vicio oculto? En Fincas Dueñas te lo explicamos.
En viviendas nuevas, las construcciones deben cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE), particularmente el DB-HR relacionado con el aislamiento acústico. Esto incluye pruebas para garantizar que los edificios cumplen con los estándares de ruido antes de ser entregados a los propietarios. Si surgen problemas de ruido, el promotor es responsable de subsanarlos durante el período de garantía de tres años.
Un caso destacado ocurrió en Sevilla, donde una sentencia anuló la compraventa de una vivienda afectada por ruido debido a la mala instalación de tuberías en la pared divisoria con el vecino. El juez consideró que el ruido hacía la vivienda inhabitable, ordenando la rescisión del contrato, el reembolso del precio y una indemnización.
En viviendas de segunda mano, el ruido puede considerarse vicio oculto si cumple ciertos criterios: no ser evidente durante la compra, preexistir a la venta, ser significativo y no conocido por el comprador. Si se demuestra, el comprador puede rescindir el contrato, solicitar una reducción del precio o reclamar indemnización por daños si hubo mala fe por parte del vendedor. Estas acciones deben realizarse en un plazo de seis meses tras la compra.
Para prevenir estos problemas, los compradores deben visitar la vivienda en distintos horarios, investigar la zona y consultar a los vecinos sobre posibles molestias. Si los ruidos provienen de elementos comunes, como un ascensor, la comunidad de propietarios puede ser responsable, como ha determinado la jurisprudencia en algunos casos.
