Según la nueva ley de vivienda, el tope de los precios de alquiler en zonas tensionadas afectará en última instancia tanto a pequeños como a grandes propietarios, a los existentes y nuevos contratos y a inmuebles que entren por primera vez en el mercado de alquiler. En Fincas Dueñas te contamos cómo se controlarán los precios del alquiler con la nueva normativa.
Aunque en el borrador inicial del Consejo de Ministros, las restricciones de renta solo se aplicaban a los propietarios con más de diez viviendas, ahora se aplican a todo tipo de propietarios en esas zonas tensionadas.
La ley permite a las comunidades autónomas declarar un territorio con mercado residencial tensionado si el coste medio de una hipoteca o alquiler más los gastos básicos y suministros supera el 30% de la renta media de los hogares o si el coste de compra o alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC durante los cinco años anteriores.
Para los pequeños propietarios (aquellos con menos de cinco propiedades) en estas áreas tensionadas, los precios de los contratos actuales se congelarán durante tres años; no obstante, para los grandes tenedores (aquellos con al menos cinco inmuebles), se aplicará el precio que corresponda al nuevo sistema de índices de precios de referencia.
Una vez tomada en cuenta la actualización anual, la renta de los nuevos contratos que se celebren en estas áreas no podrá ser superior a la renta del último contrato que estuvo vigente en los cinco años anteriores. No obstante, en estos nuevos contratos, si el contrato se firma por un período de diez años o más, o si en él se establece un derecho de prórroga por el mismo período, el precio podrá incrementarse en un máximo del 10%.
El alquiler también puede aumentar un 10% con respecto al contrato anterior si la vivienda se ha sometido a reformas o mejoras de eficiencia energética consiguiendo un ahorro de energía del 30% en los dos años anteriores, o si las obras han mejorado la accesibilidad. El sistema de índices de referencia también se utilizará en el caso de inmuebles que no hayan sido alquilados en los últimos cinco años.
Para promover el control de precios se han creado incentivos fiscales:
- Reducción del 60% para los rendimientos netos por alquiler de una residencia habitual al 50 %, pero puede llegar hasta el 90 % en áreas tensionadas, esto es, cuando el arrendador rebaje el precio de alquiler en el nuevo contrato de una vivienda en zona tensionada en más de un 5%, respecto al precio del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual.
- Bonificación del 70% para alquileres nuevos de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años, al igual que cuando el arrendatario es una administración pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social con una renta mensual menor que lo que establece el programa de ayuda para el alquiler del Programa Estatal de Vivienda o en viviendas para personas en situación de vulnerabilidad.
- Deducción del 60% para inmuebles que hayan sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores.
La ley establece un máximo del 3% para 2024 para las actualizaciones de rentas realizadas como parte de las revisiones anuales de los contratos (con un tope de 2% en 2023), y obliga al INE a crear un nuevo índice antes del 31 de diciembre de 2024 que reemplace al IPC.
